”La città non è una giungla di cemento, è uno zoo umano. Ma quando il costo della gabbia supera il valore della libertà, lo zoo diventa un deserto.”
— Desmond Morris
Le Olimpiadi invernali di Milano Cortina 2026 hanno lasciato dietro di sé una scia di gloria sportiva, ma oggi, a giochi conclusi, la città si interroga su cosa rimanga effettivamente ai suoi abitanti e, soprattutto, alla sua numerosa popolazione studentesca. Il Villaggio Olimpico, sorto nell’ex scalo ferroviario di Porta Romana, rappresenta il fulcro di questa trasformazione: un complesso architettonico d’avanguardia destinato a diventare la residenza universitaria più grande d’Italia. Tuttavia, l’entusiasmo per la rigenerazione urbana si scontra brutalmente con la realtà economica dei canoni d’affitto proposti, che sembrano ignorare le reali possibilità delle famiglie italiane medie.
La metamorfosi del villaggio in residenza universitaria
Il progetto, sviluppato dalla società Coima, prevede la conversione degli alloggi che hanno ospitato gli atleti in uno studentato da 1.700 posti letto. Sebbene la struttura sia definita “convenzionata” — termine che solitamente evoca tariffe accessibili concordate con l’amministrazione comunale — i prezzi annunciati hanno gelato le aspettative di chi sperava in una soluzione alla crisi abitativa.
Per una stanza singola, la richiesta sfiora i 1.065 euro al mese, mentre un posto in camera doppia viene quotato a 739 euro. Anche considerando che nel canone sono inclusi servizi di alto livello come:
- Pulizie settimanali e cambio biancheria.
- Connessione Wi-Fi ad alta velocità e utenze.
- Accesso a palestre, aree studio e 380 posti biciclette.
- Sorveglianza e portineria h24.
La cifra media di 864 euro al mese resta una barriera d’ingresso insormontabile per la maggior parte dei fuori sede. Il rischio concreto è che il Villaggio Olimpico si trasformi in un “ghetto dorato” per studenti facoltosi o internazionali, lasciando irrisolto il problema per chi vive il diritto allo studio come una necessità e non come un bene di lusso.
Logiche di mercato e rendimenti finanziari degli investitori
Dietro questi costi elevati si cela una complessa architettura finanziaria. Coima ha chiarito che, trattandosi di un investimento privato, è necessario garantire un rendimento ai sottoscrittori. Tale rendimento è stato fissato intorno al 5%, una percentuale definita “calmierata” rispetto ai profitti del 10-15% che il mercato immobiliare milanese saprebbe offrire in una zona così appetibile come Porta Romana.
L’operazione ha coinvolto attori di peso del sistema economico italiano, tra cui Intesa Sanpaolo, Crédit Agricole e il Fondo Impact, che raggruppa le casse di previdenza di professionisti come medici e avvocati. A complicare il quadro economico è intervenuto un aumento dei costi di costruzione di circa 40 milioni di euro rispetto ai 100 inizialmente previsti, un extra-costo che ha inevitabilmente pesato sulla definizione delle rette finali, rendendo il “calmiere” meno efficace del previsto.
Il nodo dei posti a tariffa agevolata e il ruolo del pubblico
Per tentare di arginare le critiche e rispondere alle mobilitazioni studentesche iniziate nel 2023 con la “protesta delle tende” di Ilaria Lamera, il piano è stato parzialmente rimodulato. Grazie all’intervento di Cassa Depositi e Prestiti (CDP), i posti a canone agevolato sono stati triplicati, passando da 150 a 450 (pari a circa il 25% della capienza totale).
Tuttavia, anche questa agevolazione appare controversa: un posto in camera doppia a 592 euro al mese (circa 7.000 euro l’anno) rimane una cifra difficile da sostenere per un nucleo familiare con un reddito ISEE medio-basso. Si pone quindi un interrogativo etico: può un intervento che beneficia di fondi pubblici e agevolazioni urbanistiche proporre prezzi che sono comunque superiori a quelli che molti studenti pagano nel mercato privato delle periferie?
L’uso dei fondi Pnrr e le critiche alla gestione privata
Un punto centrale della polemica riguarda l’impiego dei fondi del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (Pnrr). Il Ministero dell’Università e della Ricerca (Mur) ha stanziato incentivi significativi, pari a circa 20.000 euro per ogni posto letto creato, per un totale di circa 9 milioni di euro destinati a questa operazione.
Le forze politiche di opposizione e i comitati studenteschi denunciano che, di fatto, lo Stato stia finanziando profitti privati senza ottenere in cambio una reale funzione sociale. In passato, la gestione delle case dello studente era affidata esclusivamente a enti pubblici (come l’Adisu); oggi, la tendenza è quella di delegare la costruzione e la gestione a fondazioni o società immobiliari, giustificando la scelta con la maggiore velocità di esecuzione e la qualità superiore delle strutture. Il prezzo da pagare, però, è l’erosione del carattere pubblico del servizio.
L’impatto devastante degli affitti brevi sulla città di Milano
Il contesto in cui si inserisce il dopo-Olimpiadi è quello di una città dove trovare casa è diventato un’impresa eroica. Il fenomeno degli affitti brevi e delle piattaforme turistiche ha sottratto migliaia di appartamenti al mercato residenziale e studentesco. Per un proprietario è molto più redditizio affittare a turisti per pochi giorni che impegnarsi in contratti a lungo termine con studenti.
Questa contrazione dell’offerta ha spinto i prezzi verso l’alto in tutta la metropoli. Se un tempo gli studenti potevano sperare di trovare sistemazioni economiche nelle zone meno centrali, oggi anche la periferia segue i rincari del centro. In questo scenario, uno studentato che propone stanze a mille euro non fa che convalidare e normalizzare un mercato fuori controllo, invece di agire come calmiere sociale.
Quale futuro per il diritto allo studio nella metropoli lombarda
Milano si vanta di essere una città europea, dinamica e pronta al futuro, ma rischia di diventare un luogo dove solo chi appartiene a determinate fasce di reddito può permettersi di studiare e vivere. La trasformazione del Villaggio Olimpico in studentato era l’occasione d’oro per invertire questa tendenza, creando un precedente di edilizia sociale di massa nel cuore della città.
Il risultato attuale, invece, appare come un compromesso al ribasso tra le necessità del profitto finanziario e le briciole concesse alle politiche sociali. Se non si interverrà con una regolamentazione più severa dei canoni e con un maggiore investimento pubblico diretto, il lascito delle Olimpiadi sarà ricordato non come un’opportunità per i giovani, ma come l’ennesima operazione immobiliare vestita di buone intenzioni.
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